Saveti objavljeno 12.03.2022
Svi saveti

Ugovor o zakupu nepokretnosti: 4 najbitnije stvari

Najbitniji element ugovora o zakupu jeste predmet zakupa. U najvećem broju slučajeva to je nekretnina. Međutim, osim nekretnine i stavke o predmetu zakupa, ugovor o zakupu sadrži još bitnih elemenata, kao što su:

  1. Vreme trajanja zakupa
  2. Zakupnina.

Ukoliko neki od ovih “delova” nedostaje ili nije odrediv na bilo koji od zakonski propisanih načina, svi elementi Ugovora dovode u pitanje punovažnost samog Ugovora.

Postoje i manje bitni elementi bez kojih ugovor o zakupu nepokretnosti može opstati, a koji se u praksi često ugovaraju posebno; poput odredbi vezanih za depozit, naknadu štete ili odgovornost za plaćanje računa koji se odnose na zakupljenu stvar.

Danas vas upoznajemo sa najbitnijim delovima Ugovora o zakupu.

1. Šta reguliše ugovor o zakupu nepokretnosti?

Ugovor o zakupu je ugovor na osnovu koga se jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje da će predati određenu stvar drugoj ugovornoj strani (zakupcu), na upotrebu.

Ugovor o zakupu nepokretnosti obavezuje da za se za zakup plaća određena naknada i da se po isteku određenog vremena, stvar iz zakupa (obično stan) vrati. 

Kod ozbiljnijih  ugovora o zakupu vam može pomoći i tim Gradign stručnjaka.

Treba znati i da je Ugovor o zakupu je dvostrani pravni posao inter vivos (za života). 

Posebne odredbe ugovora o zakupu stana se nalaze u Zakonu o stanovanju koji je lex specialis, a odredbe o zakupu poljoprivrednog zemljišta se nalaze u Zakonu o poljoprivrednom zemljištu koji je takođe lex specialis i odnosi se na poljoprivredno zemljište.

Fasada moderne zgrade

2. Predmet zakupa

Za predmet zakupa je značajno da to mora biti određena nepotrošna stvar. Stvari koje se troše prvom upotrebom ne mogu biti predmet ugovora o zakupu. 

Ugovorom o zakupu se zakupodavac obvezuje da će predati zakupniku određenu stvar na korišćenje, dok se druga strana obvezuje da za to plaća određenu zakupninu

Davanje stvari u zakup podrazumeva “upotrebu s pravom pribiranja plodova”, dok se kod pozajmice stvar daje na upotrebu. 

Bitne stavke ugovora o zakupu jesu i da stvar koja je predmet zakupa, ima zakupninu i vreme trajanja.

Predmet zakupa u širem smislu može biti i određeno imovinsko pravo (npr. licenca). Zakup može imati kao predmet osim postojećih i buduće stvari. Bitno je da predmet zakupa bude odrediva stvar.

Overa ugovora o zakupu nepokretnosti stana, zemljišta, poslovnog prostora, vozila, obavlja se kod notara.

3. Zakupnina

Zakupnina je naknada koju zakupoprimac daje zakupodavcu za ustupljenu stvar i predstavlja određenu imovinsku korist koja se najčešće sastoji u novcu. 

Međutim, umesto novca. kao zakupnina može biti ugovorena i predaja izvesne količine dobara i pomenutih “plodova” koje zakupljena stvar daje. Na primer, procenat rada neke firme, ukoliko je nekretnina ustupljena za sedište firme, i sl.

4. Vreme trajanja zakupa

Upotreba zakupljene stvari se vrši na određeno vreme. Kada ono istekne, zakupac je dužan da zakupodavcu vrati  upotrebljavanu stvar, odnosno nekretninu, u odbliku u kakvom je predata, ili u skladu sa parametrima definisanim u Ugovoru. 

Stranke, odnosno zakupodavac i zakupoprimac sami određuje vreme trajanja zakupa. Ukoliko vreme trajanja zakupa nije ugovorom određeno, smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme.

Ugovor o zakupu nepokretnostni zaključen na neodređeno, daje pravo obojici ugovarača da otkažu ugovor o zakupu u otkaznom roku koji njima odgovara. 

Najčešće se vreme trajanja ugovora posmatra i ugovara kalendarski, ili gledajući na neku buduću, izvesnu, okolnost, dešavanje ili potrebu.

Nadamo se da smo vam kroz ove četiri stavke približili najbitnije delove Ugovora o zakupu. Činjenica je da se u našoj zemlji ne pojavljuju često dokumenta ove vrste, kao ni da država nema potpuni uvid u to koliko je nekretnina iznajmljeno bez Ugovora.

Kakva će sudbina ovog pitanja biti – ostaje da se vidi u budućnosti. Do daljnjeg – Grading je tu da Vas posavetuje, uputi i obavesti o svim ključnim stvarima o kojima morate imati znanja ukoliko planirate kupovinu stana, ili uređenje doma.