Kako uknjižiti stan: Vodič za uknjižavanje stana

Zbog čega je bitno uknjižavanje stana? Prvo i osnovno – neukžnjižena nekretnina ne može – niti sme – biti predmet prodaje.

Postupak za uknjižavanje stana pokreće investitor, ukoliko se radi o prodaju stana u novogradnji – o čemu smo pisali skoro, pa ne propustite priliku da se ujedno i o tome infromišete:

LINK: Stanovi u izgradnji – Šta treba proveriti i znati ako kupujete stan u izgradnji

Ipak – šta raditi kada stan nije uknjižen? Kako izgleda proces za uknjižavanje stana i šta zakon ima da kaže na tu temu. 

Grading istražuje i informiše vas kako biste na vreme imali u vid u sve ono što vas čeka kada kupujete stan. Posebno prvi stan.

Kako uknjižiti stan – Šta kaže zakon?

Uknjižavanje stana znači njegovo upisivanje u katastar nepokretnosti. Ozakonjenje nejgovog postojanja, i mogućnosti da kupac koristi te prostorije.

Upis vlasništva u katastar tj. uknjižavanje nekretnine je često dug postupak, i najbolje ćete postupiti ukoliko se držite najbitnijih smernica za uknjiženje stana:

1. Utvrdite koja je služba za katastar nepokretnosti nadležna za upis
2. Utvrdite pravni status nepokretnosti u katastru
3. Pripremite dokumentaciju
4. Platite takse
5. Sastavite zahtev za upis
6. Predajte zahtev za upis sa pratećom dokumentacijom u nadležnu službu Republičkog geodetskog zavoda (RGZ)

Na intrenet stranici Republičkog geodetskog zavoda nalazi se spisak dokumentacije koji je potreban za upis objekta sa upisom prava svojine.

Dokumentacija: Ovo vam je neophodno za uknjižavanje stana

Kada ste utvrdili pravni status nepokretnosti u katastru, i pokrenuli postupak za uknjiženje stana, potrebno je pripremiti odgovarajuću dokumentaciju:

1. Ugovor o kupoprodaji na kojem su potpisi ugovarača overeni kod nadležnog organa (original ili overenu fotokopiju),
2. Sglasnost prodavca da kupac može da upiše pravo svojine (clausula intabulandi*) – ako nike već sadržana u samom ugovoru
3. fotokopija lične karte kupca.

Ako je kupac pravno lice, potreban je dodatno i izvod iz Agencije za privredne registre Republike Srbije (original i overena fotokopija).

*Clausula intabulandi: Odredba u ugovoru o prodaji nekretnine bez koje ne možete biti navedeni kao vlasnik stana. Ova odredba predstavlja svojevrsno odobrenje prethodnog vlasnika Vama – kao novom vlasniku da se u tom svojstvu registrujete u katastru. Često se ovo odobrenje daje i pod određenim uslovima, najčešće nakon isplate stana.

Takse za uknjiženje stana

Uz pripremljenu dokumentaciju za uknjiženje stana, potrebno je platiti i republičku administrativnu taksu (podnošenje zahteva za upis u registar nepokretnosti), kao i odgovarajuću taksu za uslugu Republičkog geodetskog zavoda. 

Kao dokaz o izvršenim uplatama nadležnoj službi RGZ-a predaju se original uplatnice, ili drugi dokaz o izvršenoj uplati.

Ko mora otpočeti (i idealno završiti) uknjižavanje stana?

Ko pokreće postupak za uknjižavanje stana ukoliko prava svojine ukoliko prodavac/investitor nije upisan kao vlasnik nepokretnosti na osnovu ugovora o kupoprodaji?

Pored dokumenata navedenih iznad, potrebno je priložiti i isprave na osnovu kojih prodavac prekida svoje pravo na stan, čime se dokazuje neprekinut niz sticanja prava (pravni kontinuitet).

Ukoliko je objekat upisan u katastar nepokretnosti bez građevinske i upotrebne dozvole, pored dokumenata navedenih iznad, potrebno je priložiti i:

• građevinsku i upotrebnu dozvolu (original i overenu fotokopiju) sa “klauzulom pravosnažnosti”
• elaborat geodetskih radova
• ispravu kojom je graditelj stekao pravo na tu parcelu

Koliki je rizik pri kupovini neuknjižene nekretnine?

U praksi je, nažalost, poprilično učestalo da nepokretnosti uopšte nisu upisane u katastar. Ukoliko planirate da stan kupite preko stambenog kredita, treba da imate u vidu da banke najčešće ne odobravaju ove transakcije za neuknjižene nepokretnosti. 

Naravno, i neuknjiženi stanovi se mogu prodati, odnosno kupiti, a po pravilu je njihova cena niža od uknjiženih. Nasuprot tome, ceo ostupak uknjižavanja stana je u tom slučaju u izvesnoj meri komplikovaniji i dugotrajniji.

Divlja gradnja i mogućnost legalizacije

Moramo napraviti razliku između stanova za koje je pokrenut postupak ozakonjenja – legalizacije – odnosno čiji je promet dozvoljen, i takozvane divlje gradnje.

Divljom gradnjom se obuhvataju sve nepokretnosti za koje postupak legalizacije i dobijanja građevinske dozvole nije ni pokrenut. Najčešće iz razloga što je legalizacija objekta nemoguća. 

Podrazumeva se da stanove iz “divlje gradnje” ne treba kupovati. Za njih ne postoji validna vlasnička dokumentacija, javni beležnici čak nemaju pravo ni da overe ugovore o prodaji za stan iz ove grupe, i sasvim je realno da nikad ne možete postaneti vlasnik.

Kontaktirajte Grading – vašeg partnera i savetnika za uknjiženje stana

Na vama je da odlučite hoćete li kupiti uknjiženu nepokretnost koja poseduje građevinsku i upotrebnu dozvolu i druženje sa birokratijom svesti na minimum, ili ćete, za nešto manje novca, kupiti stan koja je u postupku ozakonjenja (legalizacije) i sami dovršiti postupak uknjižavanja nekretnine.

U zavisnosti od statusa objekta, potrebno je na vreme pribaviti svu potrebnu dokumentaciju i podneti zahtev nadležnoj službi za katastar nepokretnosti. 

Imajući u vidu da se radi o poslu koji zahteva stručno znanje, savetujemo da za ovakav posao angažujete stučnjake koji se time bave. Grading vam stoji na raspolaganju za sve nedoumice, savete i krajnju kupovinu stana. Stanovi koje gradimo poseduju građevinsku dozvolu i upotrebnu dozvolu i u tom slučaju ne morate da pribavljate dodatnu dokumentaciju već se cela stvar završava kod Notara potpisivanjem kupoprodajnog ugovora i davanjem saglasnosti za uknjiženje.

Naoružate se strpljenjem! 

Procesi za uknjižavanje stana pred Republičkim geodetskim zavodom često umeju da traju dugo.

Budite obazrivi! 

Proverite pravni status nekretnine u katastru nepokretnosti. Do detalja! Tako ćete najbolje izbeći sve eventualne probleme vezanih za uknjižavanje stana.

Posavetujte se sa Vašim prijateljima i saradnicima, i krenite u potragu za svojim novim stanom. Srećno!