Kupovina stana objavljeno 26.11.2021
Svi saveti

Stanovi u izgradnji – Šta treba proveriti i znati ako kupujete stan u izgradnji

Kupovina stana za najveći broj ljudi predstavlja istovremeno i jedan od najsrećnijih, ali i jedan od najstresnijih životnih događaja.

Po ceni koja je neretko jednaka ili čak premašuje iznose životnih ušteđevina (cele porodice), sve popularniji izbor, i način dolaska do krova nad glavom predstavlja kupovina stana u izgradnji i novogradnja.

Međutim, iako kupovina stana u izgradnji definitivno ima mnogo prednosti, njeni nedostaci su jednako kompleksni. 

Prvo, kao što i samo ime kaže – prilikom kupovine stana u trenutku kada on još nije izgrađen kupci nemaju mogućnost da ga fizički pogledaju, a samim tim i uoče eventualne nedostatke.

Zbog toga – Grading vam savetuje da ne štedite vreme i pažnju! 

Dobro se informišete na koji način se prodaju stanovi u izgradnji, i na vreme proverite poslovni status investitora! 

Da biste stekli uvid u to koja je dokumentacija potrebna i koliko je važno imati pouzdanog konsultanta iz oblasti prava i prometa nepokretnosti – sastavili smo sedam osnovnih smernica.

1. Proveriti da li je investitor upisan u privredni registar

Jedan od prvih koraka je provera da li je investitor od koga kupujete stan u izgradnji, uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju je delatnost registrovan, tj. da li koji mu je za to izdat matični broj.

Navedene podatke možete saznati na internet prezentaciji Agencije za privredne registre Republike Srbije: www.apr.gov.rs. Ukoliko ne umete, ne možete ili nemate vremena sami da priveravate – obavezno angažujte agenciju ili pravnog savetnika da se time pozabavi.

Zgrada sa terasama punim zelenila

Finansijsko stanje investitora

Trenutno stanje računa investitora i njegove godišnje finansijske izveštaje (Na internet prezentaciji Narodne banke Srbije, www.nbs.rs, i za tu pretragu će vam biti potreban matični broja investitora)

Da li je investitor nosilac prava svojine ili korišćenje parcele

Proveru katastarske parcele na kojoj se prodaju stanovi u izgradnji je drugi korak. Ovo se proverava uvidom u zemljišne knjige, u Republićkom Geodetskom Zavodu ( Katastru)r. 

Ovaj korak je važan jer pomoću njega utvrđujemo da li je investitor upisan kao nosilac prava svojine ili zakup zemljišta. Kompletna građevinska dokumentacija koja se dalje dobija time automatski glasi na ime investitora.

Postojanje dozvole za gradnju

Investitor i građevinsko preduzeće mojaju imati pravnosnažno rešenje, tj. izdato odobrenje za gradnju objekta.

Vodite računa o sledećem!

Samo zahtev za izdavanje dozvole nije (i nikada ne može biti) dokaz da će samo odobrenje biti izdato!

Da bi investitor uopšte krenuo sa radovimaa kasnije uknjižavanje objekta), neophodno je da plati doprinose za uređenje građevinskog zemljišta i izvrši prijavu radova 

Ukoliko je proverom u ovoj instituciji zaključeno da investitor nije pravio radove, jasno je da građevinska dozvola (još uvek) ne postoji kao pravoznažno rešenje.

2. Birajte uknjižen stan u izgradnji

Po završetku izgradnje objekta investitor bi trebalo da dobije upotrebnu dozvolu i uknjiži objekat u katastar nepokretnosti.

Upisom u katastar, kupci stanova objektu stiču mogućnost da upišu stan u izgradnji na svoje ime kada bude izgrađen. 

Međutim, ukoliko je investitor odstupio od građevinske dozvole, neće moći da dobije upotrebnu dozvolu, pa će za izgrađeni objekat morati da se pokrene postupak ozakonjenja naknadno.

Ugovorom koji kupac kupuje stan u izgradnji može da se definiše i predvidi rok za uknjižavanje stana 

Trpezarija i kuhinja

3. Povraćaj PDV-a prvom kupcu nekretnine

Još jedan razlog zbog kog su stanovi u izgradnji popularni jeste mogućnost refundacije PDV-a kupcu prvog stana. 

Pored toga što nećete imati dodatne troškove renoviranja i prilagođavanja stambene jedinice, kao prvi kupac nekretnine po zakonu dobijate povraćaj PDV-a,  i to jedan član domaćinstva ima pravo na povrćaj 40m2 , dok svaki naredni član ima pravo na po 15m2.

O refundaciji PDV-a možete pročitati više ovde: Kupovina prvog stana, novčane olakšice i povraćaj PDV-a

4. Potencijalni problem sa povraćajem kapare

Prilikom kupovine stana od investitora, uobičajeno je da se predaje kapara, ili depozit kojim se investitor osigurava da ćete stan kupiti u predviđenom roku.

Međutim, kupci treba da imaju na umu da investitori u najvećem broju slučajeva ne vraćaju kaparu ako ne dođe do zaključenja glavnog ugovora (poteškoće sa kreditom, odustanak kupca od kupovne stana, i sl.). 

Zbog toga je važno da u predugovoru (ugovoru o kapari) unesete odredbe kojima se reguliše potencijalni problem depozita.

Ukoliko želite da se bolje upoznate sa tim Šta je, i kolika je kapara za stan u izgradnji, preporučujemo da posetite link ispod:

LINK: Šta je depozit za kupovinu stana i kako se određuje njegova visina?

5. Uglavnom nema naknadnih izmena na zgradi/stanu

Investitori često u ugovor stavljaju klauzulu koja insistira na zabrani kupca da naknadno vrši izmene ili prepravke na objektu.

Na primer, zastakljivanje terase, izbijanje novih otvora ili izmena postojećih, isticanje neprikladnih reklama, tabli, oznaka, itd. spada u narušavaju izgled objekta, a on je kao takav deo idejnog i autorskog dela prodavca/investitora/projektanta.

Kljucevi od stana u ruci

6. Šta ako završetak radova kasni?

Iako se stanovi u izgradnji kupuju pre samog početka radova, odnosno tokom trajanja istih, kupcu je važno da se zaštiti od potencijalnih kašnjenja sa završetkom radova.

Ugovorom obavezno treba definisati rok za završetak radova i predaju stana kao funkiconalnog poseda kupca

Samim insistriranjem na određivanju roka za završetak radova, nameće se i kazna za slučaj kašnjenja.

7. Isplata stana iz ličnih sredstava i putem bankarskog kredita

Po nekom nepisanom, tržišnom, pravilu, što je stepen izgrađenosti manji, to je cena po kvadratu niža. Ova pojava i te kako ima osnova, jer što je gradnja manje uznapredovala, znači da se potrebne dozvole tek dobijaju i slično. Ova pojava posebno ide u korist kucima koji stan kupuju iz sopstvenih novčanih sredstava. 

Takođe, od dogovora sa investiorom zavisi da li će želeti da overite kod Notara predugovor sa kupcem, koji mu obezbeđuje mogućnost da aplicira za stambeni kredit, onda kada objekat bude izgrađen u dovoljnom stepenu (po proceni banke). 

Međutim, kupci koji podižu stambeni kredit moraju da imaju u vidu sledeće:

Banke uglavno ne odobravaju kredite kupcima sve dok stepen izgrađenosti zgrade/stana ne dostigne 80%! Potpisivanjem predugovora i uplatom depozita u ranoj fazi Vam omogućava da se predemtni stan rezerviše na vreme.

Da zaključimo…

Iz svega navedenog proizilazi da kupovina stana od investitora zahteva veliku dozu opreza i posvećenost detaljima. Ukoliko imate nedoumica, Grading je vaš partner za sigurnu budućnost

Upamtite da samo kada zaštitite sebe od potencijalnih rizika, možete da se opusti i nestrpljivo dočeka svoj novi dom.