Najčešća praksa kada se zaključuje pravni posao vezan za kupoprodaju bilo koje vrste nepokretnosti, jeste da se između prodavca i kupca zaključi i predugovor.
Ovaj “predugovor” podrazumeva davanje kapare za kupovinu stana, kao vid obezbeđivanja prodavca (često investitora) da će se u dogovorenom roku zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji.
U ovom tekstu vam donosimo odgovore na najvažnija pitanja koja morate znati kada je neophodno ostaviti depozit za kupovinu stana. Među najbitnijima očekujte:
- Šta je depozit za kupovinu stana?
- Koliko depozit za kupovinu stana treba da iznosi (kako izračunati depozit za kupovinu stana)?
- Šta kapara za kupovinu stana podrazumeva u praksi?
Šta je depozit za kupovinu stana
Prvi veliki korak u realizaciji kupovine (ili prodaje) nekretnine je kapara, osim u situacijama kada se plaćanje npr. stana, vrši odjednom (keš kupac).
Zakon o obligacionim odnosima kaže da “kapara”, tj. ugovor o depozitu na kupovinu stana obavezuje kupca da u predviđenom roku izvrši kupovinu stana.
Ukoliko se to ne desi, prodavac može sam tražiti izvršenje ugovora, ili naknadu štete u tri oblika:
- Depozit za stan uračunati u naknadu štete (u ovom slučaju sud odlučuje naknadu za štetu pričinjenu neizvršavanjem ugovorne obaveze)
- Vratiti depozit za kupovinu stana
- Zadovoljiti se primljenom kaparom
Kapara za stan je vid psihološkog pritiska na ispunjenje ugovorne obaveze od strane prodavca. Drugim rečima – nema odustajanja. Svako predomišljanje posle overe Predugovora i predavanja depozita za kupovinu stana, povlači posledice.
Podela krivice u vezi ispunjavanja ugovorne obaveze
Šta kada je za zakašnjenje sa ispunjavanjem uslova iz kupoprodajnog ugovora “kriv” prodavac stana, ili investitor?
Ukoliko do zaključenja glavnog ugovora ne dođe iz razloga koji se mogu pripisati prodavcu, kupac ima pravo da zahteva da mu prodavac isplati dvostruki iznos primljene kapare.
Međutim, šta ako do zaključenja kupoprodajnog ugovora nije došlo zbog krivice kupca?
U tom slučaju, prodavac ima pravo da zadrži depozit za stan, ali i da traži naknadu nastale štete usled raskida pravnog posla.
Kako u praksi izgleda ugovor o depozitu za kupovinu stana
U termin za potpisivanje predugovora o kaparisanju nepokretnosti najbolje je krenuti sa pravnikom i/ili bankarskim savetnikom.
Pravnik ima najviše znanja i mogućnosti da protumači i razume dokumentaciju koju poseduje prodavac – najpre Vlasnički list (List nepokretnosti), Građevinsku dozvolu i Prijavu radova.
Oba dokumenta dostupna su u Katastru i preuzima ih vlasnik, tj. prodavac. Predugovor o kupoprodaji sastavlja Prodavac, i u njemu treba precizirati bitne stavke glavnog Ugovora, kao i načina za rešavanje potencijalnog povraćaja ili zadržavanja sume date kao depozit za stan.
*Posebno je važno precizirati pravila o povraćaju kapare za kupovinu stana, ukoliko se dogodi da mu banka ne odobri stambeni kredit. Najčešći dogovori su:
-
- Povraćaj celokupne kapare kupcu ili samo jednog dela depozita, ukoliko banka ne odobri kredit. U tom slučaju troškove raskida ugovora podnosi kupac.
- Prodavac zadržava predati depozit za kupovinu stana
Kada se obe strane saglase oko sadržine Predugovora, taj dokument, kao i sva dokumentacija na osnovu koje je on izrađen i lične karte kupca i prodavca se skeniraju i prosleđuju se na e-mail Notara.
Da li treba overiti Predugovor?
Ukoliko se unapred definišu svi bitni članovi predugovora ( način plaćanja, tačan iznos kredita ..) preporučujemo da se i predugovor overi kod Notara. Overeni Predugovor znači da je potvrđen i odobren od strane vlasti, i kao takav ima snagu da štiti Vaše interese. Predugovor koji nije overen je takođe validan dokument , i njegova prednost je što se mogu lakše vršiti izmene bez dodatnih troškova.
Odlazak kod notara
Notar će svu dokumentaciju ponovo pregledati i proveriti da li za predmetnu nekretninu postoji već overen Predugovor ili Ugovor od strane istog prodavca. Ovim se sprečava tzv. dupla prodaja, i ako je sve u redu, potvrđuje se dolazak u termin za overu.
Ukoliko želite da se detaljnije informišete o tome ko su notari i čime se oni zapravo bave, tj. za kakve pravne stvari su nadležni notari, a ne sud – savetujemo vam da pročitate informacije koje smo za vas prikupili u narednom tekstu: Ko su i šta rade notari?
Koliki je (obično) depozit za kupovinu stana
Kako se izračunava kapara za kupovinu stana?
Uobičajena visina kapare za kupovinu stana je 10% od ugovorene kupoprodajne cene. Iznos depozita se obavezno mora navesti u Predugovoru i obično iznosi između 20% – 30% . Prilikom isplate kupoprodajne cene, data kapara se uračunava u ispunjenje obaveze.
Davanje depozita za kupovinu stana iz kredita
Šta se dešava kada kupac obezbeđuje sredstva za kupovinu stana iz bankarskog kredita?
Ukoliko već dajete depozit za kupovinu stana prodavcu, onda se on svojim delom tretira kao učešće. Za veće iznose depozita se savetuje da predugovori budu overeni kod Notara.
Razlog za to je to što je za prenos sredstava na račun prodavca preko 15.000 eura potreban overen ugovor/predugovor – kao pravni osnov za prenos sredstava.
Ovo je još jedna situacija u kojoj je veoma važno u kupovinu stana krenuti sa pravnikom i/ili finansijskim/bankarskim savtnikom.
Uz njihovu pomoć je najlakše definisati koji model stambenog kredita Vam se preporučuje.
Naravno, sve odluke se donose u skladu sa vašom kreditnom sposobnosti: visinom primanja, vrednosti objekta na koji se stavlja hipoteka, itd.
Sigurna kupovina stana uz Grading
Kupovina stana nije mali poduhvat, i zbog toga smo spremni da budemo vaša podrška na putu stvaranja idealnog doma. Kontaktirajte nas za savete u vezi kupovine, prometa ili saveta u vezi nekretnina koje imate na umu.
